Substansköp i Finland

Sakrättsliga problem

På senare tid har sakrättsliga problem uppstått allt oftare i köp av affärsrörelse. Säkerheterna komplicerar den annars rätt enkla proceduren och säkerhetsinnehavarnas ovilja att skräddarsy kundernas speciella säkerhetsrättsliga arrangemang har  försvårat läget. Köparna av mindre företag känner sig otrygga och  överväger riskerna: kan man  förlora sin investering om säljaren mot all förmodan går i konkurs.

                                           

1.      Den sakrätsliga bakgrunden

Publicitetsprincipen är  avgörande princip i den finländska sakrätten.  Publicitetsprincipen innehåller ett krav på att rättsverkningarna som riktar sig till tredje personer skall vara anknutna till  iakttagbara kännetecken. Det finns två olika slag av sådana kännetecken i vår sakrätt:

(i)                 besittning  och

(ii)               inskrivning.

Något förfarande med kungörelser känner inte det finländska systemet till och inskrivning kommer i fråga bara beträffande fastighetsköp, inteckning eller företagsinteckning.

Publicitetsprincipen hänger ihop med tillitsskyddssynpunkten. Men det är självklart att man kan tala om tillitsskydd endast om den tredje personen är i god tro.

2.      Substansköp

Jag hade nyligen ett fall där fastigheten där veksamheten bedrevs ägdes av ett fastighetsbolag och inkråmet av det verksamma bolaget. Den utländska köparen kände en viss oro över att köpeobjektet (maskinerna) skulle innefattas av  fastighetsinteckningendet Det var dock inte sannolikt;  inte bara för att fastigheten ägs av ett annat bolag utan för att maskinerna inte var specifika för fastigheten (de gick att flytta till en annan anläggning) och således  inte kunde anses ha blivit fastighetens beståndsdelar.

3.      Maskinerna

Hur definierar man god tro i detta sammanhang? En tredje man (t.ex. köparen) som är i god tro känner inte till hur äganderättsförhållandet egentligen ligger till. För att en sådan tredje man  skulle få skydd är ovetskap ändå inte  tillräckligt utan doktrinen förutsätter s.k. motiverad god tro: personen i fråga kände inte till och borde inte heller ha känt till omständigheten. I det nuvarande fallet blev banken, d.v.s. innehavaren av företags- och fastighetsinteckningarna medveten om  substansköpet.

Det är en självklarhet att produktionslinjen innefattas av företagsinteckningen (Lagen om företagsinteckningar 1984/364; §§ 1 och 5) och substansköpet förutsätter inteckningsinnehavarnas samtycke. Lagen om företagsinteckning § 9, 3 moment är tydlig i detta avseende:

”Om en näringsidkare säljer eller annars överlåter hela den egendom som är föremål för företagsinteckning eller huvuddelen av den, består företagsinteckningen och ger företräde till betalning ur den överlåtna egendomen före företagsinteckning som har fastställts i förvärvarens egendom. Inteckningen förfaller dock när sex månader har förflutit från det inteckningshavaren fick kännedom om överlåtelsen och senast två år efter överlåtelsen, om han inte före det söker betalning för sin fordran ur den intecknade egendomen och anmäler detta till registermyndigheten. Överlåten egendom frigörs från inteckning när inteckningshavarens fordran har blivit betald eller när inteckningshavaren har avstått från indrivning eller annars gett sitt samtycke till frigörandet.”

En försiktig köpare vill förstås gardera sig emot säljarens  oärlighet d.v.s. att säljaren skulle sälja maskinerna till en  tredje man (tvesalu). För det första skulle handlingen vara brottslig och omfattas av Finlands strafflag. Dessutom kan man utesluta möjligheten av  tvesalu genom att  utesluta den senare köparens god tro. Detta görs bekvämast  genom att märka egendomen. (Bl.a. HD 1996:130, HD 2012:17, HD 2005:97)

De senaste tidernas jurisprudens  strävar dock efter att bedöma händelseförloppen  i stora helheter däri syftet för de ekonomiska strävandena och deras stödfunktioner får större vikt. Enligt denna doktrin skulle en professionell köpare lättare få skydd än t.ex. en ren investor.

av Tina Taivaloja, doktorand  vid Helsingfors Universitet

SALE OF BUSINESS IN FINLAND

Recent collateral related issues

I have often heard buyers say that the purchase of business is like a visit to a hard ware store. The buyer will acquire only those assets and liabilities which the agreement specifies as being included in the sale; So true, yet it is important that the assets and liabilities are accurately defined. One often sees agreements contain a list of assets which are excluded from the transfer. There is not much point in including cash in hand or on deposit in the sale since this would simply involve the buyer paying an equivalent sum as part of the purchase price. Debtors and creditors are in most cases left with the seller. In addition, the seller may wish to retain certain assets for which it will continue to have use after completion

A schedule of the items of plant and machinery, including vehicles, which are part of the sale should always be attached to the acquisition agreement. A buyer who wishes to purchase all of these assets of the business may seek to protect itself by providing that plant and machinery  ‘used in the business’ are to be transferred,  including those items listed in the schedule. Thus items forgotten from the schedule by mistake will, all the same, be included in the sale. The buyer will naturally assume risk on the plant and machinery when the acquisition agreement becomes effective and should take insurance cover from this date, even if completion is delayed.

Warranties

The buyer will usually seek to include the following warranties as to the state of the items of plant and
 machinery listed in the schedule:

(a)    they are adequate for (and not surplus to) the needs of the actuall  business.

(b)   they are in a acceptable condition and in satisfactory working order;

(c)    they are not dangerous, obsolete or in need of replacement;

(d)   they have been properly and regularly maintained;

The seller should think twice before accepting these warranties and consider trying to restrict any liability to major defects. Also, in relation to (d), as it will have no control over how the buyer carries on the business after completion, it may wish to add the word ’as carried  on by the seller prior to the agreement’.  

Recent collateral related pitfalls

I have recently been involved in two asset deals with similar kinds of problems.  The buyer should be very careful if the plant or the machinery is physically located on a real estate that is pledged to the bank. If there is a mortgage on a real estate the mortgage  also includes a house built on it and sometimes even the machinery. Such appurtenances (e.g. machinery) may cause some concern, in particular when they have not been contractually specified, or only have limited effect on third parties. If a specific piece of property is deemed to be an element or appurtenance of the real estate, it legally belongs to the estate and cannot be separated from it, regardless of ownership. The opposite legal conclusion is reached, when the object is deemed to be a piece of movable property and therefore not a part of the real estate.   There is a whole doctrine based on the fact whether the machineryt can be easily moved or removed from the property and whether an initial physical relationship between the machinery and the real estate has been established.

This problem raises in the acquisitions of small businesses where the buyer may have doubts about the seller’s solidity and fear its insolvence. My experience of today’s  banking is not very encouraging; banks tend to be less inclined to abstain from their theoretical rights to the machinery; not so much due to their  wish to maintain a stronger  collateral position in a possible insolvency situation but rather due to the lack of staff to deal with small business specific problems. Thus I only see two options to solve these situations: the buyer either gets a statement from the  bank or engages a qualified  Finnish lawyer who analyzes the risk. I was newly involved in a situation where the buyer’s foreign lawyer chose not to use Finnish council and caused a deal break situation in the sales process. Fortunately we managed to convince the bank and got a pledge where the bank abstained from any potential right to the machinery. This time the bank turned out to be flexible.